Di dalam pasal 1457 KUHPer, dijelaskan bahwa yang dimaksud dengan jual beli adalah suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu barang, dan pihak yang lain untuk membayar harga yang dijanjikan. Pengikatan jual beli dalam transaksi properti adalah tahap penting yang menetapkan kewajiban dan hak antara pihak penjual dan pembeli. Namun, dalam praktiknya, terdapat risiko bahwa salah satu pihak dapat melakukan wanprestasi, yang mengacu pada pelanggaran kewajiban yang diatur dalam perjanjian tersebut. Dalam konteks hukum perdata Indonesia, wanprestasi terhadap perjanjian pengikatan jual beli properti memiliki implikasi hukum yang signifikan, baik bagi penjual maupun pembeli.
Definisi Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)
PPJB merupakan suatu kesepakatan awal antara penjual dan pembeli properti yang berisi kesepakatan mengenai harga jual, pembayaran, serta syarat-syarat lainnya yang menjadi dasar bagi transaksi jual beli properti. Dalam pasal 1 angka 11 PP No. 12 Tahun 2021 tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman, yang dimaksud dengan PPJB adalah kesepakatan antara pelaku pembangunan dan setiap orang untuk melakukan jual beli rumah atau satuan rumah susun yang dapat dilakukan oleh pelaku pembangunan sebelum pembangunan untuk rumah susun atau dalam proses pembangunan untuk rumah tunggal dan rumah deret yang dibuat di hadapan notaris.
Dalam konteks transaksi properti, Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) memiliki peranan yang sangat penting sebagai langkah awal sebelum terjadinya transaksi jual beli secara resmi. PPJB menjadi dokumen perjanjian pengikat agar calon penjual pada saat waktu yang diperjanjikan menjual properti miliknya kepada calon pembeli, dan di waktu yang sama mengikat calon pembeli untuk membeli properti tersebut sesuai dengan yang diperjanjikan.
Oleh karena itu, penting bagi kedua belah pihak untuk memahami dengan baik isi dari PPJB dan memastikan bahwa semua ketentuan telah disepakati dengan jelas dan lengkap sebelum menandatanganinya. Dengan demikian, risiko sengketa dapat diminimalisir dan transaksi properti dapat berlangsung dengan lancar dan tanpa hambatan hukum yang tidak diinginkan.
Kedudukan Hukum PPJB dalam Proses Jual Beli Properti
Pasal 37 ayat (1) PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah menjelaskan jika peralihan hak atas tanah dan satuan rumah susun baru terjadi setelah adanya Akta Jual Beli (AJB) yang dibuat oleh PPAT yang berwenang. Biasanya PPJB dibuat karena objek properti yang akan diperjual belikan masih belum dapat dialihkan hak nya. Hal tersebut bisa dikarenakan objek properti masih sedang dalam agunan atau pembayaran yang belum lunas.
Kemudian, dalam Surat Edaran Mahkamah Agung (SEMA) No. 4 / 2016 Huruf B No. 7 pada Hal. 5 dijelaskan bahwa Peralihan hak atas tanah berdasarkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) secara hukum terjadi jika pembeli telah membayar lunas harga tanah serta telah menguasai objek jual beli dan dilakukan dengan itikad baik.
Dari penjabaran tersebut, diketahui bahwa sebelum adanya SEMA 4/2016, kedudukan PPJB hanya berperan sebagai kesepakatan awal untuk mengikat calon penjual dan pembeli berdasarkan klausul-klausul tertentu, dan tidak diakuinya peralihan hak meskipun pembayaran objek jual beli lunas oleh pembeli. Setelah adanya SEMA 4/2016, kedudukan PPJB lebih diperjelas dan peralihan hak sudah diakui apabila pembeli telah melunasi pembayaran dan telah menguasai objek jual beli dengan itikad baik, walaupun tetap harus dibuatkan AJB agar memiliki kekuatan hukum yang lebih pasti atas peralihan hak atas properti tersebut.
PPJB Merupakan Opsional dan Bukan Merupakan Kewajiban
Pada dasarnya, PPJB bukanlah suatu keharusan yang harus dibuat. Tujuan utama dibuatnya PPJB adalah sebagai kesepakatan awal antara calon penjual dan pembeli untuk saling mengikatkan diri dalam proses jual beli properti, serta menjamin kelancaran pembuatan AJB di kemudian hari. Namun apabila para pihak tidak ingin membuat PPJB dan ingin langsung dibuatkan AJB saja, maka hal tersebut sah-sah saja secara hukum.
Upaya Hukum Apabila Terjadi Wanprestasi Atas Pelaksanaan PPJB Jual Beli Properti
Dalam transaksi jual beli properti, Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) adalah dokumen yang menetapkan hak dan kewajiban antara penjual dan pembeli. Namun, terkadang terjadi wanprestasi, di mana salah satu pihak tidak memenuhi kewajibannya sesuai dengan ketentuan yang disepakati dalam PPJB. Berikut beberapa upaya hukum yang dapat diambil apabila terjadi wanprestasi dalam pelaksanaan PPJB jual beli properti.
- Pengembalian Uang DP
Salah satu upaya hukum yang dapat diambil adalah dengan mengajukan gugatan pemutusan perjanjian. Dalam hal ini, pihak yang merasa dirugikan dapat meminta pengadilan untuk memutuskan bahwa perjanjian jual beli properti menjadi tidak sah karena terjadinya wanprestasi. Pengadilan kemudian dapat mengarahkan pihak yang melakukan wanprestasi untuk mengembalikan harta atau pembayaran ganti rugi kepada pihak yang dirugikan.
- Pembatalan Perjanjian
Upaya hukum lainnya adalah dengan meminta pembatalan perjanjian. Jika terbukti bahwa terjadi wanprestasi yang cukup berat dan tidak dapat diperbaiki, pihak yang merasa dirugikan dapat mengajukan permohonan pembatalan perjanjian jual beli properti. Dalam hal ini, perjanjian dianggap batal dan pihak-pihak yang terlibat harus mengembalikan harta sesuai dengan kondisi semula sebelum perjanjian dibuat.
- Tuntutan Ganti Rugi
Selain itu, pihak yang dirugikan juga dapat mengajukan tuntutan ganti rugi atas kerugian yang diderita akibat wanprestasi. Ganti rugi dapat mencakup kerugian material seperti kerugian finansial akibat tidak terpenuhinya kewajiban dalam PPJB, maupun kerugian non-material seperti gangguan emosional atau reputasi yang rusak.
- Pelaksanaan Paksa
Dalam beberapa kasus, pengadilan dapat memerintahkan pelaksanaan paksa terhadap pihak yang melakukan wanprestasi. Misalnya, pengadilan dapat memerintahkan pihak yang melakukan wanprestasi untuk memenuhi kewajibannya sesuai dengan ketentuan dalam PPJB, atau untuk melakukan tindakan tertentu guna mengurangi kerugian yang diderita oleh pihak yang dirugikan.
- Mediasi atau Negosiasi
Selain melalui jalur hukum formal, upaya untuk menyelesaikan sengketa akibat wanprestasi juga dapat dilakukan melalui mediasi atau negosiasi antara pihak-pihak yang terlibat. Mediasi atau negosiasi dapat membantu mencapai kesepakatan damai tanpa melibatkan proses peradilan yang panjang dan mahal.
Dalam proses jual beli properti, PPJB merupakan bagian dari proses jual beli properti yang sifatnya adalah opsional dan bukan suatu kewajiban. PPJB bukan hanya merupakan sebuah dokumen formal, melainkan juga merupakan landasan hukum yang mengatur hak dan kewajiban para pihak yang terlibat dalam transaksi properti. Oleh karena itu, penting bagi kedua belah pihak untuk memahami dengan baik isi dari PPJB dan memastikan bahwa semua ketentuan telah disepakati dengan jelas dan lengkap sebelum menandatanganinya. Dengan demikian, risiko sengketa dapat diminimalisir dan transaksi properti dapat berlangsung dengan lancar dan tanpa hambatan hukum yang tidak diinginkan.
