Dalam ranah hukum pertanahan di Indonesia, Hak Tanggungan (HT) adalah salah satu jenis jaminan yang sangat umum digunakan, khususnya dalam transaksi pinjam meminjam dengan agunan berupa tanah. Setelah hutang dilunasi oleh Debitur, pihak yang berkepentingan, baik Debitur atau Kreditur dapat mengajukan permohonan untuk penghapusan pembebanan atas tanah yang dijadikan jaminan hutang, yang lebih dikenal dengan istilah “Roya”.
Apa Itu Roya?
Roya adalah tindakan hukum administratif berupa pencoretan atau penghapusan catatan Hak Tanggungan pada buku tanah dan Sertifikat Hak Tanggungan oleh Kantor Pertanahan. Dalam KBBI, definisi dari Roya adalah penghapusan pengikatan suatu agunan berupa tanah sehingga hak kepemilikan atas tanah tersebut kembali kepada pemilik aslinya. Penghapusan pengikatan tersebut dilakukan dengan cara pencoretan atau penghapusan catatan Hak Tanggungan pada buku tanah dan Sertifikat Hak Tanggungan oleh Kantor Pertanahan setempat dimana kedudukan hukum Hak Tanggungan tersebut berada.
Roya dilakukan setelah hutang yang dijamin dengan Hak Tanggungan lunas dibayar oleh debitur kepada kreditur, dan sebab-sebab hukum tertentuk yang diatur dalam UU Hak Tanggungan. Tujuan roya adalah untuk mengembalikan status tanah menjadi bersih dari beban jaminan, sehingga tanah tersebut dapat diperjualbelikan atau dialihkan haknya tanpa terbebani Hak Tanggungan.
Roya dilakukan karena hapusnya Hak Tanggungan dengan keadaan-keadaan sebagaimana dijelaskan dalam pasal 18 ayat (1) UU Hak Tanggungan sebagai berikut :
a. hapusnya utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan;
b. dilepaskannya Hak Tanggungan oleh pemegang Hak Tanggungan;
c. pembersihan Hak Tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri;
d. hapusnya hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan.
Mekanisme Penghapusan Roya Sertifikat Hak Tanggungan
Dalam pasal 22 UU Hak Tanggungan, diketahui terdapat 2 (dua) cara untuk melakukan Roya dan berapa lama proses Roya dilakukan, yakni :
1. Mengajukan permohonan pada Kantor Pertanahan setempat, baik oleh Debitur atau Kreditur, dengan melampirkan sertifikat Hak Tanggungan yang telah diberi catatan oleh kreditor bahwa Hak Tanggungan hapus karena piutang yang dijamin pelunasannya dengan Hak Tanggungan itu sudah lunas, atau pernyataan tertulis dari kreditur bahwa Hak Tanggungan telah hapus karena piutang yang dijamin pelunasannya dengan Hak Tanggungan itu telah lunas atau karena kreditur melepaskan Hak Tanggungan yang bersangkutan.
2. Meminta penetapan perintah untuk melaksankan Roya yang ditujukan kepada ketua Pengadilan Negeri setempat di daerah hukum dimana Hak Tanggungan tersebut didaftarkan, apabila :
a. Terjadi sengketa atas Hak Tanggungan tersebut; atau
b. Jika Kreditur tidak bersedia memberikan pernyataan tertulis yang menyatakan bahwa piutang yang dijaminkan dengan Hak Tanggungan tersebut telah lunas.
Kemudian salinan penetapan tersebut dilampirkan bersama dengan permohonan Roya kepada Kantor Pertanahan setempat agar permohonan Roya segera di proses. Proses Roya oleh Kantor Pertanahan setempat akan dilaksanakan dalam waktu 7 (tujuh) hari kerja sejak permohonan Roya diterima oleh Kantor Pertanahan setempat
Mengapa Roya Diperlukan?
Dalam penjelasan pasal 18 ayat (1) UU Hak Tanggungan, pada dasarnya Hak Tanggungan adalah bersifat Accessoir, yakni melekat pada hutang yang dijadikan jaminan oleh Hak Tanggungan tersebut. Jika Hak Tanggungan hapus karena lunasnya hutang sebab-sebab hukum tertentu, maka Hak Tanggungan secara hukum juga otomatis menjadi hapus.
Namun, demi memberikan kepastian hukum bagi para pihak, khususnya bagi Debitur selaku pemilik tanah yang dibebankan Hak Tanggungan, maka proses Roya diperlukan walaupun Hak Tanggungan secara hukum menjadi hapus karena sebab-sebab hukum tertentu. Dalam penjelasan pasal 22 ayat (1) UU Hak Tanggungan, Pencoretan catatan atau roya Hak Tanggungan dilakukan demi ketertiban administrasi saja dan tidak mempunyai pengaruh hukum terhadap Hak Tanggungan yang bersangkutan yang sudah hapus.
Dengan demikian, meskipun secara hukum Hak Tanggungan telah hapus karena pelunasan utang, pencoretan atau roya tetap penting untuk memberikan kepastian hukum dan menjaga ketertiban administrasi pertanahan. Proses ini memastikan bahwa tidak ada lagi beban yang tercatat atas tanah tersebut, sehingga hak kepemilikan dapat dialihkan atau digunakan kembali tanpa hambatan. Untuk memastikan proses roya Anda berjalan sesuai ketentuan hukum dan menghindari potensi sengketa di kemudian hari, Susan Himawan & Associates siap memberikan pendampingan hukum yang terpercaya dan profesional.
